Jak przygotować lokal użytkowy, usługowy, biurowy lub magazyn do wynajmu?
Właściwe przygotowanie nieruchomości przed rozpoczęciem wynajmu może znacząco skrócić czas znalezienia najemcy i zwiększyć szanse na uzyskanie oczekiwanego czynszu.
Dotyczy to zarówno lokali użytkowych i usługowych, jak i powierzchni biurowych, magazynów, hal oraz lokali przeznaczonych na działalność handlową lub gastronomiczną.
Potencjalny najemca ocenia nie tylko cenę. Zwraca również uwagę na stan techniczny, lokalizację, możliwość prowadzenia konkretnej działalności, koszty eksploatacji, dostępność parkingu oraz możliwość dostosowania powierzchni do własnych potrzeb.
Dlatego przed wystawieniem nieruchomości na wynajem warto przejść przez kilka podstawowych etapów.
1. Określ, dla jakiego najemcy przeznaczony jest lokal
Pierwszym krokiem powinno być określenie potencjalnego sposobu wykorzystania nieruchomości.
Lokal może być przeznaczony np. na:
- biuro,
- gabinet,
- kancelarię,
- szkołę językową,
- salon kosmetyczny,
- fryzjera,
- sklep,
- showroom,
- punkt usługowy,
- gastronomię,
- klub fitness,
- studio treningowe,
- magazyn,
- lekką produkcję,
- siedzibę firmy.
Nie każdy lokal będzie odpowiedni dla każdego rodzaju działalności.
Właściciel powinien więc określić, jakie działalności są możliwe i jakie ograniczenia mogą występować.
2. Sprawdź stan prawny nieruchomości
Przed rozpoczęciem wynajmu warto uporządkować dokumentację.
Podstawowe informacje dotyczące nieruchomości to:
- tytuł prawny do lokalu,
- księga wieczysta, jeżeli jest prowadzona,
- powierzchnia,
- przeznaczenie lokalu,
- dokumentacja budowlana,
- informacje dotyczące sposobu użytkowania,
- zasady korzystania z części wspólnych,
- dostęp do mediów.
W przypadku lokalu znajdującego się w budynku wielolokalowym warto również sprawdzić regulamin nieruchomości oraz ewentualne ograniczenia dotyczące prowadzenia działalności.
3. Sprawdź, jakie działalności można prowadzić
Jest to jeden z najważniejszych elementów przygotowania lokalu do wynajmu.
Sam fakt, że lokal jest określany jako „usługowy”, nie oznacza automatycznie, że można w nim prowadzić każdą działalność.
W zależności od rodzaju działalności mogą mieć znaczenie m.in.:
- wymagania sanitarne,
- przepisy przeciwpożarowe,
- wymagania dotyczące wentylacji,
- dostęp do wody i kanalizacji,
- wymagania dotyczące wysokości pomieszczeń,
- dostęp do światła dziennego,
- wymagania dotyczące liczby sanitariatów,
- możliwość montażu urządzeń,
- ograniczenia dotyczące hałasu.
Jeżeli potencjalny najemca chce prowadzić działalność wymagającą specjalnych warunków, warto zweryfikować możliwość jej prowadzenia jeszcze przed podpisaniem umowy.
4. Uporządkuj i posprzątaj lokal
Pierwsze wrażenie ma duże znaczenie.
Przed wykonaniem zdjęć i rozpoczęciem prezentacji warto:
- dokładnie posprzątać lokal,
- usunąć niepotrzebne wyposażenie,
- opróżnić pomieszczenia,
- umyć okna,
- wyczyścić podłogi,
- uporządkować zaplecze,
- uporządkować wejście,
- zadbać o elewację i otoczenie.
W przypadku magazynu lub hali warto również uporządkować plac przed budynkiem.
Nie zawsze konieczny jest generalny remont. Często wystarczy usunięcie zbędnych przedmiotów, sprzątanie i wykonanie drobnych napraw.
5. Wykonaj niezbędne naprawy
Przed wynajmem warto usunąć usterki, które mogą zniechęcić potencjalnego najemcę.
Należy sprawdzić m.in.:
- instalację elektryczną,
- oświetlenie,
- ogrzewanie,
- klimatyzację,
- wentylację,
- wodę i kanalizację,
- drzwi i okna,
- zamki,
- bramy,
- posadzki,
- ściany,
- sufity.
W magazynie lub hali szczególne znaczenie mogą mieć:
- stan posadzki,
- bramy,
- doki,
- rampy,
- instalacja elektryczna,
- oświetlenie,
- ogrzewanie.
6. Zastanów się, czy warto odświeżyć lokal
Nie każda nieruchomość wymaga remontu.
Czasami wystarczy:
- pomalowanie ścian,
- odświeżenie wejścia,
- wymiana zużytych opraw oświetleniowych,
- naprawa podłogi,
- uporządkowanie instalacji,
- wymiana uszkodzonych elementów.
Przy podejmowaniu decyzji należy porównać koszt prac z potencjalnym wzrostem czynszu i skróceniem czasu poszukiwania najemcy.
W przypadku lokali przeznaczonych na specjalistyczną działalność często lepszym rozwiązaniem może być pozostawienie powierzchni w stanie umożliwiającym najemcy wykonanie własnej aranżacji.
7. Ustal wszystkie koszty najmu
Jednym z najczęstszych błędów jest podawanie wyłącznie wysokości czynszu.
Najemca chce wiedzieć, ile faktycznie będzie kosztowało użytkowanie lokalu.
Przed rozpoczęciem marketingu należy określić:
- czynsz miesięczny,
- stawkę za m²,
- opłaty eksploatacyjne,
- koszty ogrzewania,
- energię elektryczną,
- wodę,
- wywóz odpadów,
- ochronę,
- monitoring,
- podatek od nieruchomości, jeżeli jest przenoszony na najemcę,
- inne opłaty.
Warto jasno rozróżnić czynsz netto, VAT oraz pozostałe koszty.
Transparentna oferta ogranicza liczbę nieporozumień i pozwala najemcy szybko ocenić całkowity koszt prowadzenia działalności.
Najczęściej zadawane pytania
Jak przygotować lokal użytkowy do wynajmu?
Należy przede wszystkim uporządkować i posprzątać lokal, wykonać niezbędne naprawy, sprawdzić instalacje, określić możliwe przeznaczenie oraz przygotować dokładną dokumentację.
Czy trzeba remontować lokal przed wynajmem?
Nie zawsze. Zakres prac powinien zależeć od stanu nieruchomości, oczekiwanej ceny oraz grupy potencjalnych najemców. Czasami wystarczy sprzątanie i wykonanie drobnych napraw.
Jak przygotować lokal usługowy do wynajmu?
Należy sprawdzić możliwość prowadzenia planowanej działalności, stan instalacji, dostęp do mediów, sanitariaty, wentylację, wejście, witryny, parking oraz możliwości umieszczenia reklamy.
Jak przygotować lokal biurowy do wynajmu?
Najważniejsze są funkcjonalny układ pomieszczeń, oświetlenie, ogrzewanie, klimatyzacja, Internet, zaplecze socjalne oraz dostęp do parkingu.
Jak przygotować magazyn do wynajmu?
Należy dokładnie określić powierzchnię, wysokość, nośność posadzki, liczbę i rodzaj bram, doki, rampy, ogrzewanie, moc elektryczną, plac manewrowy oraz możliwość wjazdu samochodów ciężarowych.